给2022年的房地产行业总结几个关键词，“保交楼”“降杠杆”与“市场下行”一定位列其中。

受新冠疫情、成本居高不下等多重因素影响，国内房企销售额整体呈现下滑趋势。根据中指研究院数据，2022年，中国百强房企销售额均值和市场份额均回到2017年左右的水平。

然而，作为中国TOP10的地产公司，龙湖集团却让笔者看到了几个意料之外的关键词。

3月17日，龙湖集团发布了2022年度业绩报告。财报显示，2022年全年，龙湖实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。

龙湖的成绩单里，写满了“增长韧性”和“经营质量”。而韧性与质量的背后，是一个长期主义者的战略定力与开拓精神。

01

“增肌控重”

年报季序幕刚刚拉开，寒意便透骨而出。

据Wind数据显示，截至3月8日，已有73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成，按照预告亏损利润下限计算，总亏损额将超过1700亿元。

走过2022年，市场整体信心的减退，土地红利的消弭，以及城市间需求的分化等等状况，为房地产企业带来了史无前例的考验。

正因如此，龙湖集团首席财务官赵轶一句“兑现了业绩承诺”显得分量十足。据年报显示，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖难得地保持了营收和利润的双正向增长。

业绩会上，龙湖集团新任掌门人陈序平，坦言业绩的来之不易，他用“增肌控重”与“难而正确”来解释龙湖对行业变化的应对，在过去一两年里，龙湖要控负债总额，也要利润稳中有增，还要优化资产质量，“这就意味着需要更加的自律，更高的经营水平，更注重公司的资产质量。”

作为阵痛的另一面，目前行业发展已加速脱离了过往高毛利、高地价、高杠杆的旧模式，进入持续稳定发展的新阶段。在龙湖管理层看来，（当前的环境）是适合于龙湖这样的长期主义企业可持续发展的。

长期主义是个知易行难的命题。过往，龙湖坚持财务策略的审慎，重金布局商业，加码长租公寓，对数字科技转型持续投入，三十年来，这家习惯“天晴补屋顶”的企业，所坚持的也不过是“长期主义”这寥寥四个字。

那些曾被质疑的业务，已是龙湖在行业最难日子里，业绩增长的重要抓手。过去一年，被龙湖视为“稳压器”的商业投资、长租公寓业务，分别实现租金收入94.3亿元、24.4亿元，对应同比增幅为16%、9%，综合毛利率达到75.6%；龙湖智创生活保持快速增长，全口径营业收入（合并抵消前）达137.5亿元，同比增长24%；而智慧营造品牌——龙湖龙智造，为龙湖集团基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，在发布首年即实现盈利。

在2022年，龙湖集团经营性收入合计达到236亿元，同比增长25%，创下历史新高，经营性利润占比已提升10个百分点至27%。

对于收入及利润稳定且持续增长的贡献，正是龙湖长期持续投入，所期待获得的结果。据陈序平预计，在未来五年以内，龙湖集团的运营及服务业务利润占比非常有希望达到50%以上。

在他看来，这也将让龙湖的利润盘面更加健康。

02

压舱石的力量

去年一年，房地产行业销售出现整体下滑。根据克而瑞统计，2022年，TOP100房企全年销售总额72878.7亿元，同比下降42%。

市场尚未出现趋势性复苏的大背景下，经营性业务成为了龙湖的压舱石，并且为其安全度过周期提供了稳定的现金流。

2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%。

其中运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。

运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。

截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间。

服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长。另外，全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。

根据陈序平在业绩会上的介绍，2022年，在整个行业深度调整中，龙湖对自身的业务和航道进行了梳理和重构，形成了一个开发航道C1，两个运营航道C2、C3（天街、冠寓），还有两个服务航道C4、C5（物业、代建），“1+2+2”的格局。

陈序平表示：“我们提到的经营性收入就涵盖了C2到C5，而在运营业务版块实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%。”

“对于C2和C3来说，这两个航道的资产较重，存量增长空间是比较大的。因此龙湖未来将根据其租金贡献的现金流去实现自平衡，并注重存量项目的提升。所以未来我们在C2、C3两个运营航道会更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正。C4、C5两个轻资产服务的航道依靠龙湖这么多年形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，增长空间是比较大的，有望每年保持40%—50%的增长。”陈序平表示。

更为重要的一点是，龙湖并没有拆开各项业务，而是各航道之间加强协同，这是坚持多元化的企业中很特别的一点。

“未来5-10年，龙湖的经营性收入会将占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。”陈序平在业绩会上透露，“到那时，龙湖的长相跟现在已经完全不一样了。”

03

坚实的后盾

除了销售和利润这些基础核心数据的上涨，龙湖最重要的财务特色是多渠道融资和其低融资利率。

2022年，龙湖集团的平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”绿档要求。

去年，龙湖相继提前偿还多笔银团贷、美元债等。2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。

至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。

在多家房企去年选择放弃境外债兑付之际，龙湖维持了内房股非常珍贵的一点信用。

截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

在别人冲动时保持清醒，那么在别人被动时就会获得主动。

在维持良好的财务状况下，龙湖既能够选择提前偿债，又可以保持融资的通畅，身段异常灵活。

2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。

2022年12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。

对于2023年的融资安排，龙湖集团CFO赵轶称：“2023年龙湖债务会保持平稳不变，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。”

目前，国内外的直接融资债券市场还在恢复之中，特别是对民营企业的利率还是偏高，赵轶表示，龙湖会保持适度观望，“我们也相信一定会恢复到正常的状态，但是我们在资金计划上做了多重准备，即使它恢复得缓一点，其他融资渠道也能够顶上。”

2022年，行业的变化和龙湖的变化都相当大。房地产进入深度调整周期，多家规模房企陷入危机。龙湖内部也经历了包括创始人在内的多位老将的引退，并打了一场空头遭遇战。

没有人能够平静地度过2022年，在财务数据的光环下，龙湖得到了赞扬。但更为重要的事情是，在这一年的市场和人事的巨变中，龙湖顺利完成了过渡，再次回到熟悉的平稳状态，在新的周期中继续前行。

04

一条难而正确的路

2023年的龙湖，会是什么样子？

刚刚过去的两会，给出2023年经济增速目标在5%左右，这无疑释放出推动经济实现整体好转的积极信号。

今年以来，中央和地方都在协力为稳楼市加码，两会还明确对房地产定调了“防风险，促需求”的核心。明源地产研究所认为，结合房地产市场轮动周期规律，可以预判，寒冬即将过去。

“2023年1月，70城商品住宅价格环比指数开始突破零点成为重要信号，开始进入复苏期。2月，楼市成交环比大涨，二三线成交速度反弹。”明源地产研究所提到。

在以上大背景下，龙湖对一些重点城市进行观察时发现，北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等城市，整体2月份的到访量、成交量都在逐步提升。

“2月份我们单月的全口径销售是174亿元，同比增长了86%，环比增长61%。1—2月份累计龙湖的销售额是282亿元，同比增长41%，这些数字还是比较提振士气的。”龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠说。

在陈序平看来，地产行业经历了深度调整，拐点已现。“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”

陈序平着重指出了三个趋势，一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。这对龙湖的运营业务来说，是个千载难逢的机会。“今年我们预计新开商业项目11个，新开项目开业会进一步提升2023年的租金收入”陈序平说。

二是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

而龙湖的新航道一直在追求盈利，比如长租公寓。陈序平坦言，“今年这块也会有一个比较良性的盈利增长。但现在我们对待长租公寓反而更加审慎，坚持布局在核心城市核心区域。在未来一两个月内，逐步回归正常水平。”

根据陈序平的规划，未来5-10年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入，会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。“到那时，龙湖的长相跟现在已经完全不一样了。”陈序平认为。

不过，事情并非一帆风顺。明源研究所认为房地产回暖需要三阶段：信用复苏——销售复苏——投资复苏。“整体向好和实质性的回暖之间仍有一定距离。在没有确定的行业环境、政策利好，以及经济高增长上行周期需求时，当前的小阳春都只是反弹，而不是反转。”

张旭忠亦指出，居民消费的信心还需要一段时间去恢复。“总体来看，一线城市和高能级的二线城市比较稳定，能级比较弱的城市还是继续承压。”

美国诗人罗伯特·弗罗斯特曾写道：“一片树林里分出了两条路，而我——选择了人迹更少的那一条。”龙湖走的，就是“人迹更少的那一条路”。

“打个比方，你要增肌，但是体重不能增加。这就意味着作为管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，更加注重整个公司的资产质量。” 陈序平说，这是一条难而正确的路，但他会带领龙湖坚定地一路前行。